Im Treppenhaus entsteht ein Schaden. Am Dach muss etwas repariert werden. Ein Rohrbruch betrifft mehrere Wohnungen. In solchen Momenten wird schnell diskutiert, wer zuständig ist und wer zahlt.

Gerade in einer WEG ist die Antwort selten mit einem Satz erledigt. Entscheidend ist zuerst, ob der Schaden das Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum oder beides betrifft. Danach stellt sich die Frage, ob es um Reparaturkosten, Versicherung, Selbstbeteiligung oder echten Schadensersatz geht.

Dieser Artikel zeigt anhand von fünf typischen Beispielen, wie Schäden in einer WEG eingeordnet werden können und worauf Eigentümer und Eigentümerinnen achten sollten.

Erst klären: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört nicht alles automatisch der einzelnen Eigentümer:in. Neben dem Sondereigentum, also in der Regel der eigenen Wohnung, gibt es Gemeinschaftseigentum. Das sind typischerweise Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes wichtig sind oder von mehreren Eigentümern und Eigentümerinnen genutzt werden.

Zum Gemeinschaftseigentum gehört zum Beispiel Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände oder gemeinschaftliche Leitungen. Für die Verwaltung dieser Bereiche ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich.[1] Und zur Verwaltung gehört insbesondere auch die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.[2] Bei Schäden in der eigenen Wohnung jedoch muss der Eigentümer selbst aufkommen.

Je nachdem, ob der Schaden im Gemeinschafts- oder Sondereigentum entstanden ist, ändert sich auch die Verantwortlichkeit.

Das bedeutet: Wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht, muss die WEG sich grundsätzlich darum kümmern, dass der Schaden geprüft und behoben wird. Das heißt aber nicht automatisch, dass die WEG auch jeden Folgeschaden im Sondereigentum, also den Wohnungen selbst, ersetzen muss.

Unterschied zwischen Reparaturkosten und Schadensersatz

Bei Schäden in einer WEG geht es oft um zwei unterschiedliche Fragen, die im Alltag schnell miteinander vermischt werden: Wer muss den eigentlichen Schaden beheben? Und muss zusätzlich jemand für entstandene Folgeschäden haften?

Denn nicht jede notwendige Reparatur bedeutet automatisch, dass Eigentümer und Eigentümerinnen auch einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Genau diese Unterscheidung sorgt innerhalb vieler WEGs regelmäßig für Unsicherheit.

Wichtig ist deshalb die Trennung zwischen zwei Ebenen:

1. Wer muss die Reparatur organisieren und bezahlen?
Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum ist in der Regel die WEG zuständig. Die Kosten werden häufig über Rücklagen, Sonderumlagen oder Versicherungen getragen.

2. Wer haftet für Folgeschäden?
Anders sieht es aus, wenn durch einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zusätzlich Schäden im Sondereigentum, also innerhalb einzelner Wohnungen entstehen. Dann stellt sich die Frage, ob die WEG, eine Verwaltung, ein Eigentümer oder Eigentümerin oder eine andere beteiligte Person für diese Folgeschäden verantwortlich gemacht werden kann und Schadensersatz bezahlen muss.

Entscheidend ist dabei meist, ob notwendige Maßnahmen schuldhaft verzögert, Pflichten verletzt oder erkennbare Schäden ignoriert wurden. Ein bloßer Mangel am Gemeinschaftseigentum führt dagegen nicht automatisch zu einem Schadensersatzanspruch.[3]

Diese Unterscheidung sorgt in vielen WEGs für Unsicherheit. Die folgenden fünf Fallbeispiele aus dem Verwaltungsalltag helfen bei der Einordnung.

Beispiel 1: Wasserschaden durch eine gemeinschaftliche Leitung

Ein Rohrbruch betrifft mehrere Wohnungen. Wasser tritt aus, Decken oder Wände werden beschädigt und plötzlich müssen mehrere Parteien reagieren. Wenn die betroffene Leitung zum Gemeinschaftseigentum gehört, muss die WEG die Reparatur der Leitung organisieren.

Für die Reparatur wird dann die Gebäudeversicherung eingeschaltet. Leitungswasserschäden gehören zu den typischen Fällen, bei denen die Gebäudeversicherung der WEG eine wichtige Rolle spielt.[4]

Anders ist die Frage, wer für Schäden innerhalb einzelner Wohnungen aufkommt. Je nach Ursache, Versicherungsvertrag und Verschulden können Gebäudeversicherung, Hausratversicherung oder im Einzelfall auch Schadensersatzansprüche relevant werden.

Wichtig für Eigentümer und Eigentümerinnen: Den Schaden sofort dokumentieren, der Verwaltung melden und klären, ob Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder beides betroffen ist.

Beispiel 2: Schaden am Dach

Ein undichtes Dach kann schnell mehrere Wohnungen betreffen. Feuchtigkeit tritt ein, Wände oder Decken werden beschädigt und die Frage steht im Raum, warum der Schaden nicht früher erkannt wurde.

Gerade bei Schäden am Dach ist schnelles Handeln wichtig, um größere Folgeschäden zu vermeiden.

Das Dach gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die WEG muss deshalb die notwendige Instandsetzung organisieren und finanzieren. Wenn einzelne Wohnungen durch das undichte Dach zusätzlich beschädigt werden, kommt es für eine mögliche Haftung darauf an, ob der Schaden erkennbar war und ob die Gemeinschaft oder Verwaltung notwendige Maßnahmen schuldhaft verzögert hat.[3]

Nicht jeder Wasserschaden durch ein Dach bedeutet also automatisch, dass die WEG für alle Schäden im Sondereigentum haftet. Entscheidend ist, ob Pflichten verletzt wurden und ob diese Pflichtverletzung ursächlich für den Schaden war.

Wichtig für Eigentümer und Eigentümerinnen: Feuchtigkeitsschäden früh melden und schriftlich dokumentieren. Gerade bei Dachschäden hilft eine saubere Chronologie: Wann wurde der Schaden bemerkt? Wann wurde er gemeldet? Was wurde danach veranlasst?

Beispiel 3: Beschädigung im Treppenhaus

Das Treppenhaus gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Wenn dort ein Schaden entsteht, etwa an Wänden, Bodenbelägen, Geländern oder Türen, muss zunächst geklärt werden, wodurch der Schaden entstanden ist.

Entsteht der Schaden durch normale Abnutzung oder Alterung, ist die WEG zuständig. Dann geht es um Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.

Anders sieht es aus, wenn eine bestimmte Person den Schaden verursacht hat. Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Eigentum eines anderen beschädigt, kann grundsätzlich schadensersatzpflichtig sein.[5] In einer WEG kann das zum Beispiel relevant werden, wenn beim Umzug das Treppenhaus beschädigt wird oder eine Mietpartei Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht.

Wichtig für Eigentümer und Eigentümerinnen: Nicht jeder Schaden im Treppenhaus ist automatisch ein Gemeinschaftsproblem im Sinne der Kostenverteilung. Wenn es einen klaren Verursacher gibt, sollte der Schaden dokumentiert und der Verwaltung gemeldet werden.

Beispiel 4: Schaden an der Fassade

Risse, Feuchtigkeit oder beschädigter Putz an der Fassade betreffen meist das Gemeinschaftseigentum. Die WEG muss prüfen lassen, wodurch der Schaden entstanden ist und welche Maßnahmen notwendig sind.

Gerade Fassadenschäden zeigen, warum regelmäßige Instandhaltung wichtig ist. Wird ein erkennbarer Mangel über längere Zeit nicht bearbeitet, können daraus größere Schäden entstehen. Die WEG ist grundsätzlich für die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich.[2] Hier im Beispiel also auch für die zeitnahe Instandsetzung der Fassade, sobald ein Schaden entdeckt wurde.

Wie bei Schaden am Dach gilt auch bei der Fassade, dass die Reparatur schnellstmöglich in Auftrag gegeben werden sollte, bevor größere Schäden und Kosten entstehen.

Komplizierter wird es, wenn der Schaden durch eine einzelne Eigentümerin oder einen Eigentümer verursacht wurde. Das kann zum Beispiel bei nicht genehmigten baulichen Veränderungen oder unsachgemäßen Eingriffen der Fall sein. Dann kann im Einzelfall eine Haftung der verursachenden Person geprüft werden.

Wichtig für Eigentümer und Eigentümerinnen:Bei Schäden an der Fassade sollte nicht nur die sichtbare Stelle betrachtet werden. Oft braucht es eine fachliche Prüfung, um Ursache, Umfang und notwendige Maßnahmen sauber einzuordnen.

Beispiel 5: Schäden durch Arbeiten im Sondereigentum

Eine Eigentümerin lässt in der eigenen Wohnung Arbeiten durchführen. Dabei wird eine gemeinschaftliche Leitung beschädigt oder es entstehen Schäden am Gemeinschaftseigentum.

In solchen Fällen kommt es darauf an, wer den Schaden verursacht hat und ob gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen oder Beschlüsse eingehalten wurden. Wohnungseigentümer und -Eigentümerinnen sind dazu verpflichtet, diese einzuhalten und Nachteile für andere Eigentümer und Eigentümerinnen zu vermeiden, die über das unvermeidliche Maß hinausgehen.[6]

Wenn durch Arbeiten im Sondereigentum also Gemeinschaftseigentum beschädigt wird, kann die verursachende Eigentümerin oder gegebenenfalls ein beauftragtes Unternehmen in der Verantwortung stehen.

Wichtig für Eigentümer und Eigentümerinnen: Vor größeren Arbeiten in der Wohnung sollte immer geprüft werden, ob Gemeinschaftseigentum betroffen sein könnte. Gerade Leitungen, tragende Bauteile oder äußere Gebäudeteile sind oft nicht reine Privatsache.

Was Eigentümer und Eigentümerinnen im Schadenfall tun sollten

Bei Schäden im Gemeinschaftseigentum zählt vor allem eine saubere Einordnung. Wer zu früh von Haftung spricht, übersieht oft die wichtigeren ersten Schritte.

Bei einem Schadensfall ist ein klarer Ablauf das A und O.

Die wichtigsten Fälle im Überblick

Gute Verwaltung sorgt für Klarheit im Schadenfall

Schäden in einer WEG lassen sich nicht immer sofort eindeutig einordnen. Genau deshalb braucht es eine Verwaltung, die schnell prüft, wer zuständig ist und welche Schritte notwendig sind.

Wir bei Theo wissen, wie wichtig die fachliche Einordnung im Schadenfall ist. Gute WEG-Verwaltung bedeutet für uns, Schäden nicht nur weiterzuleiten, sondern Ursachen zu klären, Verantwortlichkeiten sicher zu benennen und Eigentümer und Eigentümerinnen verständlich durch den Prozess zu begleiten.

Quellen

[1] Bundesministerium der Justiz. (o. D.). Wohnungseigentumsgesetz § 18 Verwaltung und Benutzung. Gesetze im Internet. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__18.html

[2] Bundesministerium der Justiz. (o. D.). Wohnungseigentumsgesetz § 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss. Gesetze im Internet. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html

[3] Zeller & Partner Rechtsanwälte. (2025, 8. Januar). Praxisfall: Haftungsfragen bei Schäden in der Eigentümergemeinschaft. Zeller & Partner Rechtsanwälte. https://www.zeller-partner.de/post/praxisfall-haftungsfragen-bei-sch%C3%A4den-in-der-eigent%C3%BCmergemeinschaft-weg

[4] Dr. Leutloff, Thiel & Partner. (2023, 17. März). Wohnungseigentümergemeinschaft: Leitungswasserschaden. https://drltp.com/video/Wohnungseigent%C3%BCmergemeinschaft-Leitungswasserschaden.pdf

[5] Bundesministerium der Justiz. (o. D.). Bürgerliches Gesetzbuch § 823 Schadensersatzpflicht. Gesetze im Internet. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html

[6] Bundesministerium der Justiz. (o. D.). Wohnungseigentumsgesetz § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers. Gesetze im Internet. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html